2021年房地产估价师《理论与方法》章节精选习题：第三章

第三章　房地产价格和价值

一、单项选择题

1、“使用价值很大的东西，往往具有极小的交换价值，甚或没有;反之，交换价值很大的东西，往往具有极小的使用价值，甚或没有。”这说明了(　)对价值的作用是很大的。

A、价格

B、有用性

C、稀缺性

D、有效需求

2、房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有(　)。

A、供给、需求、利用状况

B、价值、使用价值、供求

C、使用价值、稀缺性、有效需求

D、权利、租金、利率

3、房地产所有权人公开出售房地产时所公布或标出的要价，是 (　)。

A、挂牌价格

B、成交价格

C、市场价格

D、理论价格

4、在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是(　)。

A、评估价格

B、成交价格

C、市场价格

D、理论价格

5、正常成交价格的形成条件不包括(　)。

A、公开市场

B、交易对象本身具备市场性

C、较短的期间完成交易

D、买者和卖者都具有完全信息

6、在房地产价格中，理论价格是(　)。

A、稳定均衡价格

B、不稳定均衡价格

C、短期均衡价格

D、长期均衡价格

7、市场价格围绕着(　)而上下波动。

A、原始价格

B、成交价格

C、理论价格

D、清算价格

8、从某种意义上说，比较价值趋向于成交价格，收益价值趋向于(　)，成本价值趋向于最低卖价。

A、成交价格

B、最低卖价

C、理论价格

D、最高买价

9、在六种基本价值类型中，最基本、最重要、最常用的一种价值类型是(　)。

A、市场价值

B、投资价值

C、现状价值

D、谨慎价值

10、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于(　)。

A、市场价值

B、残余价值

C、快速变现价值

D、投资价值

11、合法利用下，如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值(　)市场价值。

A、低于

B、等于

C、高于

D、不确定

12、完整的房租构成因素不包括(　)。

A、地租

B、管理费

C、环境保护费

D、教育费附加

13、某宗房地产未设立法定优先受偿权下的价值为500万元，法定优先受偿款为100万元，抵押率为60%，则该房地产的抵押贷款额度为(　)万元。

A、400

B、300

C、440

D、240

14、某宗房地产未设立法定优先受偿权下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，抵押率为70%，则该房地产的抵押贷款额度为(　)万元。

A、370

B、385

C、420

D、550

15、下列各项中，不属于其他房地产权利价格的是(　)。

A、地役权价格

B、租赁权价格

C、抵押权价格

D、宅基地使用权价格

16、房地产的有租约限制价值等于(　)。

A、无租约现值价值减承租人权益价值

B、出租人权益价值加承租人权益价值

C、无租约现值价值减出租人权益价值

D、出租人权益价值减承租人权益价值

17、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是(　)。

A、房地产转让估价应评估出租人权益价值

B、续贷抵押估价应评估出租人权益价值

C、房屋征收估价应评估完全产权价值

D、房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值

18、资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额称为(　)。

A、原值

B、现值

C、重置成本

D、公允价值

19、下列关于土地价格、建筑物价格和房地价格的表述中，错误的是(　)。

A、根据土地的生熟程度，将土地分为生地、毛地和熟地三类

B、人们平常所说的房价指的是建筑物的价值

C、房地价值=土地价值+建筑物价值

D、在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和

20、(　)是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格，一般不能完全反映房地产价格水平的高低。

A、总价格

B、单位价格

C、楼面地价

D、土地总价

21、一定地块内，分摊到单位建筑面积上的土地价格称为(　)。

A、土地总价

B、楼面地价

C、建筑物单价

D、房地单价

22、在交易当事人为了逃税等而不实申报成交价格的情况下，申报的成交价格是(　)，真实的成交价格是(　)。

A、名义价格，实际价格

B、实际价格，名义价格

C、市场价格，名义价格

D、成交价格，名义价格

23、某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付;假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为(　)元/m2。

A、5680

B、5830

C、5850

D、7574

24、一套建筑面积为100m2，单价为12000元/m2、总价为120万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付40万元，第二期于第一年年中一次性支付40万元，第三期于第一年年末一次性支付40万元，则此房地产的实际单价为(　)元/m2。(年折现率为8%)

A、10000

B、11000

C、11553

D、12000

25、在交易达成后立即或在短期内(可视为在交易达成的同时)进行商品交割的价格是(　)。

A、现货价格

B、期货价格

C、现房价格

D、期房价格

26、一套建筑面积为100m2，单价为12000元/m2、总价为120万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付40万元，第二期于第一年年中一次性支付40万元，第三期于第一年年末一次性支付40万元，则此房地产的实际单价为(　)元/m2。(年折现率为5%)

A、12000

B、11904

C、11810

D、11713

27、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为(　)元/m2。

A、3439

B、3473

C、3508

D、3608

28、在新建商品房销售价格中，一般可以反映所销售商品房总体价格水平的是(　)。

A、起价

B、标价

C、成交价

D、均价

29、拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格称为(　)。

A、保留价

B、起拍价

C、评估价

D、应价

30、下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是(　)。

A、都是价格，用货币来表现

B、都有波动，受供求因素的影响

C、都是按质论价

D、都受区位因素的影响

答案部分

单项选择题

1、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是价格和价值。稀缺性对价格的作用是很大的，俗话说“物以稀为贵”。参见教材P84。

2、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是价格和价值。房地产与其他商品一样，之所以有价格(价值)，是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求，即具有使用价值、稀缺性和有效需求。参见教材P84。

3、【正确答案】 A

4、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价格。理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。参见教材P88。

5、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项C错误，应该是适当的期间完成交易。正常成交价格形成的条件主要有以下7个：(1)公开市场;(2)交易对象本身具备市场性;(3)众多的买者和卖者;(4)买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿;(5)自私且理性的经济行为;(6)买者和卖者都具有完全信息;(7)适当的期间完成交易。参见教材P88。

6、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。参见教材P89。

7、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。参见教材P89。

8、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。从某种意义上说，比较价值趋向于成交价格，收益价值、开发价值趋向于最高买价，成本价值趋向于最低卖价。参见教材P89。

9、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其中，市场价值又是最基本、最重要、最常用的一种价值类型;其他价值类型是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额，属于非市场价值。参见教材P90。

10、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。从某个特定的投资者角度出发考虑的是投资价值。参见教材P91。

11、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P92。

12、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。完整的房租构成因素包括地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、利润。参见教材P94。

13、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。抵押贷款额度= 抵押价值×抵押率，抵押价值= 未设立法定优先受偿权下的价值一法定优先受偿款，抵押贷款额度=(500-100)×0.6=240(万元)。参见教材P95。

14、【正确答案】 B

15、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格。其他房地产权利价格泛指房地产所有权、土地使用权以外的各种房地产权利的价格，如地役权价格、抵押权价格、租赁权价格。参见教材P98。

16、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。出租人权益价值也称为有租约限制价值，无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值，所以有租约限制价值=无租约限制价值-承租人权益价值。参见教材P99。

17、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。例如，房地产转让、抵押估价应评估出租人权益价值，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。房地产司法拍卖估价，人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权，即应评估无租约限制价值;未书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，一般评估出租人权益价值，或者同时评估出租人权益价值和无租约限制价值，并作出相应说明，供人民法院选用。参见教材P99。

18、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。资产的历史成本也称为原始成本、原始价值，简称原值、原价，是指资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者购置时所付出的对价的公允价值。参见教材P100。

19、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是土地价值、建筑物价值和房地产价值。选项B错误，房地价值也称为房地混合价，等同于人们平常所说的房价，是建筑物及其占用范围内的土地的价值。参见教材P104。

20、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。总价格是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格，房地产的总价格一般不能完全反映房地产价格水平的高低。参见教材P104。

21、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。参见教材P105。

22、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是名义价格和实际价格。在交易当事人为逃税等而不实申报成交价的情况下，申报的成交价(如网签价)为名义价格，真实的成交价为实际价格。参见教材P106。

23、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是名义价格和实际价格。使用面积为100m2，则建筑面积为100/75%=133.33m2。在成交日以建筑面积计算的“纯粹”房地产名义交易价格：(80-2)÷133.33=0.585(万元/m2)，实际交易价格=0.585×50%+0.585×50%/(1+6%)=0.5684(万元/m2)。参见教材P107。

24、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是名义价格和实际价格。实际总价为：40+40/(1+8%)0.5+40/(1+8%)=115.53(万元)。实际单价为：115.53/100=11553(元/m2)。参见教材P107。

25、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。现货价格是指在交易达成后立即或在短期内(可视为在交易达成的同时)进行商品交割的价格。参见教材P107。

26、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是名义价格和实际价格。实际总价=40+40/(1+5%)0.5+40/(1+5%)=117.13(万元)，实际单价=117.13÷100=11713(元/m2)。参见教材P107。

27、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿=4500-500/1.08-500/1.082-4500×3%=3473元/m2。参见教材P108。

28、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是起价、标价、成交价和均价。均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。参见教材P109。

29、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。起拍价也称为开叫价格、起叫价，是拍卖的起始价格，即拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。参见教材P110。

30、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格与一般商品的价格的共同之处在于：(1)都是价格，用货币来表现;(2)都有波动，受供求因素的影响;(3)都是按质论价：优质高价，劣质低价。一般商品由于可以移动，其价格通常与区位关系不大;房地产由于不可移动，其价格与区位密切相关。参见教材P110。

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